İnşaat Balonu Ne zaman Patlar?

Kriz tanrısına zalim AKP rejimini şikayet edenler, şiddetli bir ceza için adak üstüne adak adarlarken bu dileklerinin yerine gelmesinin ne kadar muhtemel olduğunu da merak ediyorlar, elbette. AKP, ekonomik bir krizle ne zaman tökezler, toparlayabilir mi?

AKP rejiminin en önemli zayıf halkaları, cari açık ve bu konjonktürde inşaat.Ancak ve ancak dış kaynak girişi ile büyüyebilen ekonomi, ihracat yerine daha çok iç pazara dayalı üretim yapıyor ve büyümesini iç taleple gerçekleştiriyor. Döviz üretmek yerine, döviz harcayan bu karakter, yüksek büyümeye karşılık yüksek döviz açığı ,yani cari açık veriyor. Cari açık oranı yükselince, büyüme de “yumuşak inişe” geçiyor. Son yıllarda da öyle oldu, 2010-2011’de ortalama yüzde 9 büyüme, milli gelire oranı yüzde 10’u bulan cari açık yaratınca, 2012’de yüzde 3 büyümeye fit olundu ama cari açık ancak yüzde 7,5’a düştü, ama  hala, rekor bizde… Bundan sonra büyüme olacaksa, yine cari açıkla olacak. Büyümenin iç talebe dayalı karakteri değişmiyor. İç talepte ise inşaat, daha çok da konut üretimi ve satışı özel bir yer tutuyor. Bir başka deyişle, sermaye birikiminde inşaat, özellikle de farklı  sınıflara değişik özelliklerde konut üretimi ve satışı öne çıkmış durumda. Böyle olunca, konut arzı ve satışının analizi de özel bir önem kazanıyor.

***

En çok merak edilen, başta İstanbul’da (yüzde 25’e yakını) olmak üzere kentlerde hızlanan konut arzına, talep olup olmadığı, bu anlamda satılamayan konut stoklarının akibeti…TÜİK, 2009 kriz yılında 518 binde kalan daire yapım ruhsatlarının 2010’da 916 bine fırladığını, 2011’de de 646 bin olarak gerçekleştiğini bildiriyor. 2012’nin ilk yarısında da 350 bin daire için ruhsat alınmış.  Bunlar, üretim bandına konulan daire sayısını ifade ediyor. Konut satışları ise 2009’da yüksek seyrettikten sonra 2010 ve 2011’de olağanüstü değil. Sonuçta, arz ile satış arasındaki farkın 2010’da 559 bini, 2011’de 227 bini bulduğunu görüyoruz. 2012’nin ilk yarısında da ruhsat ie satışlar arasında 150 bin fark var. Yıl sonunda fark, 300 bine ulaşabilir. Elde, birikimli  satılık konut stokuile ilgili bir veri yok. Firmalar saldırganca  reklamlara yükleniyorlar. Bu da bir sıkışmışlığın ifadesi.

Kaynak:TÜİK

Konutta stokların birikmesine karşın  fiyatlarda  artışın seyri ayrıca dikkat çekicidir. TCMB verilerine göre, 2011’de yıllık yüzde 11,5 artış gösteren konut fiyatları , bu yılın Ağustos ayı itibariyle yıllık artışını yüzde 12,5’a çıkardı. Yıllık TÜFE’nin bu yıl yüzde 7’lerde seyrettiği anımsanırsa konutta fiyatların şişirildiği söylenebilir. Hele ki İzmir’de yüzde 9, Ankara’da yüzde 12’de kalan yıllık konut fiyat artışının İstanbul’da yüzde 15’i  bulması daha da dikkat çekicidr.

***

Konut fiyatlarında hem aşırı düşüş, hem aşırı çıkış, finansal istikrar açısından ciddi bir tehdit sayılır. Unutmayalım; derin bir kriz yaşayan  İrlanda, İspanya, Yunanistan’ın bankacılık sektörlerindeki sorunlar, hem konut sektörünü etkiledi, hem de konuttan etkilendi.

Konut stoklarının birikmesi ve yeterli iç talebe ulaşamaması karşısında, (çoğu AKP rejimi ile organik ilişki içinde) inşaat baronlarının büyük sorunlar yaşamaları çok muhtemel. Kimi firma açık ve örtülü bir sarsıntıyı zaten  yaşarken inişin hız kazanması, bu firmalarla kredi ilişkisi içindeki bankaların da ateş çemberine  çekilmelerini kaçınılmaz kılar .

Ancak, burada her şey bitmiyor; böylesi durumlarda yakın zamanda ve halen Avrupa’da gördüğümüz gibi, hükümet sahneye çıkıyor ve kamu kaynaklarını, zordaki firmalar için kullanmaya girişiyor. Kentsel dönüşüm isimli yağma projesi de aslında bu resmin bir parçası.

İnşaatta yaşanabilecek böyle bir serüvenin  muhtemel yol ve yöntemleri, sınırları, bütçeye ve diğer makro dengelere etkileri,  başka bir yazının konusu olsun…

Kaynak: http://mustafasonmez.net/?p=2524

AKP Rejiminin İnşaat Baronları

AKP’nin iktidara geldiği 2002 sonlarından itibaren sermaye birikiminin yükselen bir biçimde inşaat odaklı dizaynıyla beraber, birikimin aktörleri de yeni kimlikleri ile sahne aldılar. Konut, ofis,AVM, kentsel altyapı,donatı vs. biçimlerine bürünen inşaat sektörü ürünlerinin üretici aktörleri,  gayrimenkul yatırım ortaklığı, müteahhit, işletmeci, değerleme kuruluşu gibi sıfatlarla sektördeler. Bunlardan sektöre hükmedenler daha çok , gayrimenkul yatırım ortaklıkları, GYO’lar . Sayıları bugün için 24’e ulaşan, 5’i için de faaliyet izni tanınan GYO’lar , “gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi” olarak tanımlanıyor. GYO’lar, inşaat projelerinin finansmanına kaynak sağlayan şirketler . GYO’lar, inşaat projelerini, borsaya yatırım yapan irili ufaklı, yerli-yabancı  yatırımcıdan,  gayrimenkul yatırım ortaklığı payları karşılığında topladıkları  paralarla finanse ediyorlar.

Yasalar, GYO’ları, görünürde “müteahhit”likten ayırıyor. Onlara, makine parkı vs. sahibi olmayı yasaklıyor. Projelerini “müteahhitlere” yaptırabilirsin, diyor. Müteahhit, görünürde GYO’nun emrinde. Tabi ki birçok GYO’ya hükmeden grubun müteahhit şirketi de var. Ya da çoğu, Ağaoğlu, GAP, Varyap gibi büyük müteahhitlik şirketleriyle birlikte çalışıyorlar.

Sayıları 2012 Kasım itibariyle 24 olan GYO’ların aktif büyüklükleri 22 milyar TL’yi, piyasa değerleri de 14 milyar TL’yi buluyor. GYO aktiflerinin üçte biri tek başına TOKİ iştiraki Emlak Konut’a ait.

AKP rejimi, inşaata dayalı birikimde en önemli katkıyı inşaatın en önemli girdisi olan arsayı temin ederek sağlıyor. TOKİ, RTE’ye doğrudan bağlı denetim dışı bir dev kuruluş olarak yeniden dizayn edilirken, kamu arsalarını bünyesinde bulunduran Arsa Ofisi, TOKİ’ye dahil edildi. Böylece sınırsız kamu arazisini kullanma yetkisi TOKİ’ye geçti. TOKİ de kah iştiraki Emlak Konut acılığıyla bu arsaları kullanıp sektöre katkı yaptı kah, arsaları ham haliyle ihaleli ya da ihalesiz inşaat baronlarına satarak onlara alan açtı.

***

Sektörü sürükleyen güç durumundaki Emlak Konut, eski Emlak Bankası’ndan miras bir kuruluş. TOKİ’nin verdiği arsaları müteahhitlerle ortak, prestijli konut yatırımında kullanıyor.  Ağaoğlu, Varyap, GAP, Aşçıoğlu gibi büyük müteahhitler, Emlak Konut üstünden TOKİ’nin en önemli partnerleri.

GYO’lar arasında aktif büyüklüğüne göre ikinci sırayı Torunlar GYO alıyor. Şirketin kurucusu Aziz Torun, RTE’nin imam hatipli arkadaşı olduğunu saklamıyor ve devasa yatırımlar yürütüyor. Ankara’nın en büyük AVM’si Ankamall’un sahibi Torunlar, şimdi Mall of İstanbul’un yapımını sürdürüyor. Arsayı  TOKİ`den aldılar. Büyük bir alışveriş merkezi ofis, rezidans ve otelden oluşan proje 350 milyon dolarlık dev bir yatırım. İmam Hatipli Aziz, Özelleştirme İ.B.’den aldığı  eski Paşabahçe rakı fabrikasına da otel yatırımı hazırlığında.

Torunlar GYO’nun yanı sıra, Zeytinburnu kuleleriyle İstanbul silüetinin canına okuyon Saf GYO, dikkat çeken bir başka yeni türeme inşaat baronlarından. Acıbadem’de Akasya yatırımı süren grup hızlı bir yükseliş halinde. Kiler, bir diğer AKP’liliği tescilli inşaat baronu.

***

İnşaatın, sermaye birikiminin başat kulvarı durumuna geçmesi ile, özellikle “İstanbul’u satmak” sloganı ile birlikte, 1970’li yılların sanayicileri inşaatçı kesildi. Bankalar, yüzlerini inşaata dönerek GYO’lar kurdu. Bunlardan İş GYO, aktif sıralamasında ilk sırayı alanlardan. İş Kuleleri, eski sanayicilerden Eczacıbaşı ile birlikte gerçekleştirilen Kanyon, Tuzla’daki Çınarlı Bahçe, portföyündeki başlıca projeler.  Yapı Kredi, Vakıf, Halk, TSKB, gayrimenkul işinden eksik olmayan diğer finans kuruluşları. Doğuş, Dinçkök ailesi(Akmerkez), Akfen, Yeşil, Nurol, Alarko, Narin (Martı), geçmişte sanayici kimlikleriyle tanınan ama , “İnşaat ya resulallah!..” furyasından geri kalmayan , bunun için de GYO’lar oluşturan diğer büyük sermaye grupları.

GYO listesinde Ağaoğlu, GAP, Varyap gibi büyük inşaat firmalarının; Zorlu, Tahincioğlu, Çiftçiler, Oyak, Eczacıbaşı, Hattat gibi sanayici-yatırımcı grupların isminin olmaması, bunların sektördeki rollerinin küçük olduğu anlamına gelmiyor elbette. Kar ve sermaye birikimi inşaatta ise, artık herkes inşaatçıdır.

Özellikle inşaatçı karakterleri eski ve başat olan gruplar, AKP ile daha yakınlaşarak daha çok TOKİ ile partnerlik ilişkisi ile büyümekteler. Sermaye Piyasası Kurulu’nun denetiminde  GYO olmanın “sıkıntısına” gelmeden alaturka büyüme tarzıyla ilerlemekteler. Bunun en çarpıcı örneği Ali Ağaoğlu’dur. Bir zamanların finans ikliminin kabına sığmaz ismi Banker Kastelli’ye benzetilen Ağaoğlu’nun, dileyelim,  sonu benzemesin !…

Kaynak: http://mustafasonmez.net/?p=2520